Sous-location : formule strictement encadrée

Vous partez pour deux ans à Tokyo et vous voulez laisser votre appart' à un ami ? Attention, la sous-location est en principe interdite sauf sous certaines conditions... Cette situation, où le " pas vu, pas pris " est bien souvent la seule règle, est en effet strictement régie par la loi. Le point sur vos droits et obligations en la matière.

Juridiquement, la sous-location est une location conclue entre un locataire originaire (ou locataire principal) agissant lui-même comme bailleur (de tout ou partie du même local)et un preneur, encore appelé le sous-locataire.

Cette formule ne doit pas être confondue avec l'hébergement à titre gratuit qui, lui, est autorisé, ni avec la colocation. En effet, les colocataires signent un bail commun et sont solidaires de la totalité des obligations (paiement du loyer, réparations…) vis-à-vis du bailleur. Dans le cas d'une sous-location en revanche, le sous-locataire n'a aucun lien contractuel avec le propriétaire.

Que dit la loi ?

La sous-location est évoquée par la loi du 6 juillet 1989 sur l'amélioration des rapports locatifs, qui régit l'ensemble des relations entre un bailleur et son locataire. Et, concernant la sous-location, la loi prévoit que " le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (…)". La décision d'accepter un nouveau locataire revient donc au propriétaire du logement, et à lui seul de même que le prix demandé au sous-locataire.

La sous-location " régulière "

Pour être autorisée et ne susciter aucun litige, la sous-location doit répondre à deux impératifs :

• Un acte écrit et signé par le propriétaire. Notez que si ce dernier exprime un refus, il n'est absolument pas tenu de vous en donner la raison. Le locataire doit exprimer sa demande par lettre recommandée avec avis de réception.
• Le montant du loyer demandé au sous-locataire ne peut pas être supérieur à celui du locataire principal. Si c'est le cas, le propriétaire peut décider de rehausser le loyer de ce dernier.

Relations entre les 3 parties

Propriétaire/locataire
Toujours dans le cas, bien sûr, d'une sous-location autorisée, les relations contractuelles entre le bailleur et son locataire restent inchangées.

Locataire/sous-locataire
Le locataire principal prend, en quelque sorte, le rôle du bailleur. Le sous-locataire est tenu au versement des loyers à échéances régulières. Le locataire doit veiller à l'entretien et à la décence du logement. C'est lui qui décide, le cas échéant, de donner congé au sous-locataire.

Propriétaire/sous-locataire
Il n'existe aucun lien contractuel entre eux. Néanmoins, les tribunaux admettent le lien indirect qui les engage, surtout si le locataire principal vient à manquer à ses obligations.
Ainsi :

• Le sous-locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour faire respecter les obligations dont il est contractuellement débiteur envers le locataire ;
• Le bailleur peut attaquer directement le sous-locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations, et obtenir son expulsion. En cas de défaillance du locataire principal pour le paiement du loyer, le propriétaire peut obtenir directement du sous-locataire le paiement du " sous-loyer ".

Dans les faits, cela peut sembler étrange. Après tout, le locataire n'a-t-il pas le droit d'héberger qui il veut ? Légalement, si l'invité en question peut élire domicile dans le logement, apposer son nom sur la boîte aux lettres, et même participer aux frais de fonctionnement du logement. Mais, attention, il ne doit pas participer au loyer !

En cas d'infraction

Le propriétaire qui parvient à démontrer l'existence d'un accord - explicite ou même tacite - de sous-location, pourra procéder à la résiliation pure et simple du bail.

Le sous-locataire irrégulier, quant à lui, ne peut bénéficier d'aucune aide au logement et ne dispose d'aucun document officiel, aucune quittance de loyer, ce qui pourrait l'empêcher, par la suite, de trouver un autre logement à louer ou d'obtenir un prêt. Pour finir, il ne dispose d'aucune sécurité de logement et peut-être évincé à tout moment.

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